災難后的地產反思
2015-08-21 16:30:31      來源:
8月12日深夜,天津港發生爆炸,除了人員傷亡,還造成啟航嘉園、海港城、萬通新城等15個住宅小區受損,涉及7000多戶家庭。
    這場始料未及的爆炸,造成的傷痛令人心碎。但是,震驚悲傷之余,作為受損最嚴重的行業之一,房地產行業也需要直面災難進行深刻反思。如何才能在突發災難后降低損失,如何才能在事前規避損失,也成為購房者最關心的話題。
 
    突如其來的爆炸
    □綜述
    8月12日夜間11點半,天津港一場突如其來的大爆炸伴隨著升騰而起的蘑菇云,迅速沖擊了方圓數公里內的所有人和建筑。無數人從夜夢中驚醒,在恐懼中逃離家園,直到幾個小時后才明白發生了什么。
    這場因為危險化工品倉庫著火導致的大爆炸,造成了中國消防史最慘痛的犧牲,同時也對周邊的住宅小區造成巨大沖擊。
    據《經濟參考報》報道,此次住宅方面受損比較嚴重的小區集中在事故1.6公里半徑范圍內。信息顯示,爆炸事發地1.6公里半徑范圍內,住宅小區建筑面積191.7萬平方米,其中已入住小區建筑面積為153.1萬平方米,新建小區建筑面積38.7萬平方米。包括天濱公寓、瑞達公寓、萬通新城國際、萬科海港城、萬科雙子座、萬科金域藍灣、合生君景灣、啟航嘉園、聯發第五街、君景廣場等15個小區,房屋套數共計16919套,已入住13850套。
    京華時報記者在爆炸現場看到,距離爆炸點較近的啟航嘉園、萬科海港城、萬通新城等多個小區受到的沖擊較大。其中距離爆炸地點較近,損失較嚴重的小區大門被鐵條封死;損失相對較輕的小區有保安看住大門,小區內的物業人員仍然正常上班,但居民樓內已人去樓空。
    爆炸突如其來,造成的損失極為慘痛,同時對房地產行業帶來極大的沖擊和深刻的思考。
    1 瑞海物流應承擔主要賠償責任
    8·12爆炸,事故周邊的小區受損嚴重,尤其是距離爆炸點正北方向600米的海港城、800多米的啟航嘉園、2公里處的萬通新城國際、地鐵東海路站南側的聯發第五街小區等小區受損格外嚴重,均發生大范圍玻璃破損、門窗損壞、墻壁裂縫、裝修受損等現象。
    據濱海新區區委副書記張傳捷介紹,海港城是距離事故現場僅600米的小區,占地40000多平方米,共有44棟高層,3100多戶,居住人口達8000余人。在這次事故中,經初步核實,該小區共有兩名居民遇難。
    對此,當地政府部門已經出臺安置措施,從17日開始,對受損小區的居民進行登記,統一組織居民回家取東西,并領取三個月共6000元的安置費用。張傳捷對媒體表示,租房補助時限初步考慮以一個季度為單位,3個月后如果維修工作還沒有完成,再繼續延期。補貼標準為略高于地區平均租金價格。
    北京市中高盛律師事務所律師李濱向京華時報表示,在此次事故中,開發商并不負有賠償責任,但居民是有權向導致事故發生的單位主張賠償的。這些單位包括對爆炸物存貯、運輸負有安全責任的單位,以及爆炸物的所有者等。相關律師表示,現在看來這次事故賠償最主要的責任方是重大責任事故的造成者瑞海物流,其應該承擔主要的賠償責任。
    “由于此類住房的建筑結構已經受到損害,所以即便修繕,也會導致相應的居住質量受到損害。另外,對于此類住房來說,由于周邊的環境重新評估結果還沒出來,所以部分業主也比較抵觸在此類地區居住,畢竟有心理陰影。”上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
    2 受損房屋是否繼續還貸
    針對房屋都損壞,未還清的房貸是否還得繼續還?據天津公積金管理中心回應,公積金貸款部分如尚未結清,房屋受損不影響房貸的繼續償還,而商貸部分則需咨詢具體貸款銀行。不過,目前多個銀行尚未對此作出明確答復。
    嚴躍進認為,理論上說,房貸的償付和物業受損等沒有必然的聯系。從房貸的貸款角度看,依然是需要定期償付房貸的。當然,由于此次天津濱海新區事件影響力比較大,而且使得購房者在短期內喪失了還貸的經濟能力,所以在房貸償付上不排除有幾個應急做法。第一是允許購房者有一個還貸的緩沖期,這個是需要地方政府和商業銀行進行協調的。第二,允許購房者終止此類物業的還貸計劃,中間的金額損失或由地方政府和相關房企來承擔。第三,修改還貸的要求,可能還是需要償付,但在具體利率、償付金額、期限上可能有修改的余地。
    萬科總裁郁亮表示,政府已經開始有序組織業主返回家里清理,允許業主分期分批回家清點,關于損失目前還沒有一個準確數字。“關于還貸的問題,最近也在跟政府溝通,相信這些問題政府都有考慮。”
    3 家園被危險化學品包圍
    濱海爆炸事故,至今起因尚未查明,但毫無疑問的是,這是一個堆放了大量危險化學品的堆場。據央視《焦點訪談》報道,公安部消防局副局長牛躍光證實,8·12天津港特別重大火災爆炸事故現場共存放有硝酸銨800噸左右、硝酸鉀500噸左右、氰化鈉700噸左右,現場累計存放危險化學品3000噸左右。而災難發生后,之所以難以撲滅控制,也與這些種類復雜的危險化學品密不可分。
    海港城、啟航嘉園等十多個小區,就與這些危險化學品毗鄰,也就成為大爆炸的首當其沖者??墑?,為什么居民小區會與危險化學品堆場毗鄰?是開發商漠視了業主的知情權,還是堆場的審批漠視了居住者的居住安全?
    作為事故中受損的三個小區的開發商,8月13日,萬科已成立事故緊急工作小組,北京區域首席執行官劉肖已于當日清晨趕往天津。萬科天津物業、天津地產公司正在政府領導下,全力參與善后工作。
    從普通物流堆場到?;范殉?,瑞海表示有全套合法手續,而且經過了對周邊居民的調查表公示期,獲得了100%的同意。對此,萬科總裁郁亮在萬科半年業績表示,“我們2010年拿的地,當初周圍是一個堆場。據說是百分百業主同意的,但萬科和業主并無收到消息。這對于萬科來說是一個很大的教訓,我們反思今后萬科要持續跟進周圍規劃的變更。”本周一,在萬科半年業績說明會上,萬科總裁郁亮針對天津爆炸作出回應。
    那么,在已經存在住宅小區的前提下,瑞海是如何突破重圍,搞定環評、安評,獲得危險化學品堆放資質的?目前答案依然不得而知。郁亮表示,對于已經建成的小區,萬科作為物業管理單位,是否可以積極定期發現這樣的問題,推進消除安全隱患。“事故原因中央已經專門調查,我們靜等結果。我希望我們的社會能反思如何加強規劃嚴肅性,同時也發動社會力量挖掘不安全因素,使得對生命安全影響降到最低。作為開發商我們也會反思這些問題,加強我們可以采取的措施。”
    4 玻璃破裂造成巨大損傷
    爆炸后眾多現場感十足的照片中,那面扎滿了利刃般玻璃的墻壁尤為觸目驚心。如果被這樣的玻璃扎到……后果無法想象。事實上,災后就醫的傷者中,除了一般的爆炸火災事故中都會碰到的燒傷燙傷和建筑垮塌壓傷之外,這次天津爆炸案中因為破裂玻璃造成的損傷比比皆是。
    據本報記者前方采訪,啟航嘉園小區的孫女士告訴記者,爆炸造成家里受損嚴重,窗戶框被震掉,臥室到處是碎玻璃碴,家具、門框嚴重變形。距離爆炸中心800米的海關大樓損毀嚴重,玻璃完全震碎,連背向爆炸點的門窗玻璃都嚴重受損,大廳門框倒塌,巨大的沖擊波使得玻璃碎片橫插在水泥墻里。
    盡管沒有完整的統計數據,但是從目前各大醫院和保險公司釋放的信息看,這次天津爆炸案中有很多傷員是被瞬間爆破的玻璃劃傷。不少因玻璃爆破而導致身體和財物的損失,也成為保險公司理賠的重要領域。
    事實上,有關玻璃話題也在此次受沖擊的小區論壇上引起熱議,“開發區的住宅密度并不高,傷者大多是玻璃劃傷和爆炸沖擊波震傷。”某業主表示。
    對于建筑安全玻璃,國家早有明文規定,據悉,在2004年初,國家發改委、建設部、質檢總局、工商總局聯合下發《建筑安全玻璃管理規定》(發改運行[2003]2116號),其中規定有十一項部位必須使用安全玻璃,其中包括了7層及7層以上建筑物外開窗、面積大于1.5平方米的窗玻璃或玻璃底邊離最終裝修面小于500mm的落地窗、幕墻等。
    這里的安全玻璃是指符合現行國家標準的鋼化玻璃、夾層玻璃及由鋼化玻璃或夾層玻璃組合加工而成的其他玻璃制品,如安全中空玻璃等。安全玻璃之所以安全,就在于它受到沖擊破碎以后會變成一塊塊均勻的小顆粒,而不是像普通玻璃一樣變成一塊塊的容易劃傷人。
    然而,目前房地產開發商在修建房屋和裝飾裝修一塊都是外包給建筑承包商,自己并不參與建筑和裝飾,而在裝飾過程中用相對便宜的材料更是家常便飯。在此次爆炸事故中,各個小區玻璃的使用情況,成為各界熱議的焦點。
    “萬科作為負責任的企業,一定是把客戶的安全放在第一位。有報道說萬科使用了不合格玻璃,這是絕對沒有的事情。”萬科總裁郁亮表示,質量是萬科的底線,萬科在行業經歷這么多事情,一次一次經受住了考驗。“我們三個(天津)項目的窗戶,在設計、施工、驗收上都是符合規范要求的。我們所采用的兩家主要供應商和施工方,一個是遼寧的宇宏門窗,一個華信門窗可以查到資料,確保不會出現這些問題。當然這里面出現的財產損失問題等等,這些在政府的處置底下我們在配合做這個事情。”
    在《建筑安全玻璃管理規定》中,只規定了十一項部位必須使用安全玻璃,除此之外,均未作強制要求。據業內人士表示,一般大型房企都會按照該規定要求的執行,但非指定部位卻很少有用安全玻璃的。而在管理不規范的地方,部分房企連強制要求的部位都做不到,更別說其他部位。而此次造成了巨大傷害的,恰恰是這些未強制使用的普通玻璃。因此,事故發生后,已經有多名業內人士呼吁希望強化對安全玻璃使用的范圍和要求。
    5 房屋保險重視程度嚴重不足
    每一次災難之后都是對保險意識強化的過程。同樣是此次爆炸受損嚴重行業,但被焚毀近萬輛汽車的汽車行業,已經有多家保險公司進場展開理賠工作,而房地產行業卻出現了無房可賠的現象。在歐美等國家,對汽車、房屋等家庭財產購買保險的意識已經深入民心,一旦發生災難,很快會有保險公司跟進理賠,但在中國,利益嚴重受損的業主們卻不得不去找政府找企業,而同樣作為受害者的開發商也陷入“被索賠”的困境。
    因存在著僥幸心理,多數人愿意花幾十萬甚至幾百萬買房,而不愿意花少量的錢買房屋保險,甚至壓根不知道房屋也能上保險。不過,這種常態或將在天津爆炸案這個血淋淋的教訓面前改變。
    一份公開的歷史數據顯示,從全國財險市場來看,家財險比重只占1%左右,北京、上海等一線城市家財險的普及率也僅為7%-8%。而國外發達國家家庭財產保險的投保率可達80%以上,是僅次于機動車第三者責任險的第二大普及險種,一般家庭無論是自有住房還是租居他人,搬家后第一件事便是去保險公司買份保險。
    而國內對家財險的了解較少,且不重視。記者隨機問了身邊十多個朋友,知道有房屋保險的只有一個人,其他的人對房屋保險沒有任何概念,甚至有人表示不知道房屋還能買保險。
    據某保險公司的一位經理人透露,家財險價格較低,投保后,對于家財被盜搶、燒毀、水管爆裂、大雨損失等都可理賠,但大家對家庭財產保險的意識淡薄,大多數人存在僥幸心理,認為以房屋為主的家庭固定財產受到意外損失的可能性很小。大多數消費者相信只要投保人身意外險,對人員傷亡進行理賠就行,不重視財產損失。
    還有一個重要原因就是業務員主動開展家財險業務的熱情較低,由于單均保費低廉,業務員積極性不高,同時,目前絕大多數保險公司分銷渠道未有效建立,還不能利用渠道系統地大規模地推動家財險業務,導致家財險業務發展緩慢。
    業內人士提醒,作為家庭財產的締造者和積累者,老百姓應當加強風險意識與保險意識,通過購買保險將家庭風險向保險公司轉移,以便在發生保險事故時及時獲得賠付,而不至于太被動。
    何為家庭財產險?據介紹,目前太平洋保險、平安保險、人民保險等幾大保險公司均有推出房屋的相關保險,多數公司是將其歸入家庭財產保險的范疇。家庭財產保險,簡稱家財險,除了包括自然災害、盜搶、火災、爆炸、雷擊、暴雨等外,還增設了比較常見的管道破裂及水漬保險、家用電器用電安全等情況,也在家財險承保范圍之內,甚至包括家中水管爆裂造成裝修和家具損失。一旦出事,被保險人可以向保險公司提出理賠申請,由保險公司派專人現場核保定損。總體來講,家財險的保費非常低,各家保險公司的情況不同,保費金額從十幾塊錢到幾百塊錢不等,一旦遭遇損失,獲得的保額較高。
    6 置業擇居如何遠離風險
    飛來橫禍從天而降,如何在買房置業時就回避掉這樣的風險?記者采訪了多名業內人士,總結出四條置業須知,希望能為買房行為加一份保險。
    1.避開化工廠
    化工廠一旦出現問題,不僅空氣會受到污染,有相關報道指出,經過污染的土地,毒性釋放可達數十年甚至上百年,而沒有修復的土壤影響與危害很可能長達幾十年、幾百年甚至上千年,致使生態環境遭到嚴重破壞和污染,同時也威脅著人們的健康,毒地對人體的危害是慢性的,往往需要數年、甚至是數十年才會顯現。
    2.避開加油站加氣站
    對于北京市區而言,化工廠已經很難見到,但加油站加氣站還時有看到。每天有大量成品油的進、銷、存,而成品油和其所散發出來的油品蒸氣屬于易燃、易爆物品。根據《汽車加油加氣站設計與施工規范》的規定,二級加油站與普通民用建筑物的安全距離為12米,三級加油站為10米。距離重要公共建筑物應在50米以外。業內人士解釋,油站的安全距離是自加油機算起,如果油站有數臺加油機的話,安全距離應當以油站最外圍的加油機來測算。其次,油站安全距離的數字要求是強制性的,油站設置必須嚴格依照《規范》來執行。為了安全起見,最好自覺回避。
    3.遠離垃圾焚燒廠
    垃圾焚燒后最大的排放物是二惡英,二惡英屬于持久性污染物,一旦進入人體,10年都難排出。
    4.遠離倉儲物流園
    倉儲物流不可避免地涉及易燃的物品,不少人因為價格便宜而選擇在其周邊購房,但需要提醒購房人的是,在買房之前一定注意考察,如果有物流區,請謹慎,即便沒有易燃物品,貨車的進出也會帶來環境污染。
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